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迎战房地产“灰犀牛”:国有行进,股份行退

于百程 厚雪
2024-09-16

  导言  

房地产,是现阶段我国金融风险中最大的“灰犀牛”。如今,“灰犀牛”正在扑来。


商业银行由此迎来艰巨挑战:既要控制自身坏账风险,又要满足房地产行业的合理融资需求,所谓“进退有度”。


本文将对42家上市银行房地产企业贷款的规模、动向、不良率等做全面对比,从中发现银行的攻防之道。


出品 | 厚雪研究

作者 | 于百程

5月,房地产行业依然寒气逼人。

中指研究院的数据显示,5月,百城新房价格环比止涨转跌,二手房价跌幅扩大;百城新房成交面积环比下降约8%,同比增幅收窄至约12%。

房地产企业也异常艰难。2022年超过三成上市房企亏损,由于股价触发退市条款,*ST蓝光(蓝光发展)、*ST嘉凯(嘉凯城)、ST泰禾(泰禾集团)在最近几天公告被强制退市。中银证券的统计显示,有10多家上市房企正面临退市风险,其中不乏销售额在300以上的百强房企。

原银保监会主席郭树清两年多前曾表示,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如今,“灰犀牛”正在扑来。

房地产是宏观经济的支柱产业,也是银行等金融机构重点服务的领域,地产和金融早已长期深度绑定。面对房地产金融风险的积累,商业银行迎来更艰巨的挑战:既要控制自身的经营风险,又要满足房产行业的合理融资需求。

银行涉房地产的贷款主要由三个部分组成,一是对房地产企业贷款(对公贷款),二是个人住房按揭贷款和抵押贷款,三是表外业务,包括理财业务、委托贷款、合作机构管理代销的信托及基金、主承销债务融资工具等投向房地产,但不承担信用风险的业务。

在房地产风险关注度不断升级的当下,对公房地产贷款的风险首当其冲。厚雪研究对42家上市银行涉房地产的贷款进行统计,并对房地产企业贷款进行主要分析。

本文一些值得关注的具体银行数据(2022年)如下:

1、涉房贷款占全部贷款的比例:除了交通银行(27.86%)外,国有银行均超过30%,最高的为中国银行35.85%,其次为建设银行35.16%。股份行中比例最高的是平安银行,为32.05%,接下来是招商银行和兴业银行,均为29.17%。

2、对公房贷余额:中国银行、工商银行、农业银行、建设银行和交通银行均在5000亿元以上,中国银行达到13597亿元,是唯一一家对公房贷余额过万亿元的银行。股份行中,招商银行、民生银行、兴业银行和浦发银行超过3000亿元,其中招商银行最高,为3760亿元。

3、对公房贷余额增长:在余额超过千亿元的银行中,邮储银行、交通银行和中国银行规模同比增速最高,分别达到52.30%、23.83%、12.15%,这三家银行在过去三年的增速也居于前列。

4、对公房贷余额减少:在余额超过千亿元的银行中,上海银行、华夏银行和北京银行同比降幅最多,分别下降16.93%、16.90%和10.06%,在过去三年中,余额降幅较多的银行有华夏银行、北京银行、光大银行和民生银行。

5、对公房贷的不良率:渝农商行、青农商行、重庆银行和农业银行超过了5%,分别为7.28%、6.10%、5.88%和5.48%。不良率在3%-5%之间的有8家,其中招商银行、民生银行和厦门银行不良率同比提升较多,分别提升2.67、1.62和1.14个百分点。

6、个案:1)兴业银行对公房贷余额同比增长5.7%,也是过去三年唯一一家保持余额连续增长的股份行,1.3%的不良率也居股份行最低;2)宁波银行对公房贷余额842亿元,同比大涨130%,新增余额主要发生在2022年下半年,其不良率仅0.41%,同比下降了0.52个百分点。


 01 
涉房贷款占各类贷款的30%,为五年来最低

42家A股上市银行样本,包括了6家国有大行,9家股份制银行、17家城商行和10家农商行,分布上比较有代表性。

厚雪研究基于Wind的统计显示,2022年,42家上市银行涉房贷款(对公+个人)总额为435861亿元,同比增长2.36%,远低于之前四年10%以上的增幅,也远低于2022年全部贷款11.23%的增长水平。

2022年,42家上市银行涉房贷款占各类贷款余额的比例为30.03%,是过去五年的最低水平。在过去五年中,涉房贷款占比出现先增后降的走势,最高点是2020年的33.02%。

由此可见,2022年42家银行总体的涉房贷款处于大幅降速收缩状态,但余额仍在增长中。


 02 
涉房贷款中,对公贷款占18.58%

个人房贷是涉房贷款的绝对主力,占全部涉房贷款的81.42%。2022年,42家上市银行(紫金银行数据缺失)个人住房贷款余额354885亿元,同比增长1.80%,远低于过去四年10%以上的增速。不过,个人房贷增速大幅下降,与住户的主动提前还贷也有关。

而市场更关注的房地产对公贷款,占银行全部涉房贷款的18.58%。2022年,42家上市银行房地产对公贷款余额为80975亿元,同比增长4.86%,比2021年2.15%的增速要高,但要远低于再往前三年10%以上的增速。

有7家银行涉房贷款中对公贷款占比超过了40%,浙商银行、宁波银行和贵阳银行占比最高,分别为60.87%、56.72%和56.57%。沪农商行、郑州银行、上海银行和青农商行在40%-50%之间。

有6家银行涉房贷款中对公贷款占比不足10%,包括邮储银行和5家农商行,分别是江阴银行、无锡银行、渝农商行、瑞丰银行和张家港行。

央行此前披露的数据显示,2022年末,全国房地产开发贷款余额12.69万亿元,同比增长3.7%,比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长1.2%,增速比上年末低10个百分点。

由此可见,2022年42家上市银行的对公房地产贷款和个人房贷的总体增速均高于全国。


 03 
国有行涉房贷款金额和比例均最高

国有大行涉房贷款的总额最高,均超过2万亿元,占全部贷款的比例也最高。2022年,建设银行和工商银行涉房贷款总额最高,分别达74360亿元和74085亿元。除了交通银行(27.86%)外,另外5家国有银行涉房贷款占全部贷款的比例均超过30%,最高的为中国银行35.85%,其次为建设银行35.16%。

股份行的涉房贷款金额和比例均低于国有大行,但高于城商行和农商行。招商银行、兴业银行、中信银行、浦发银行和平安银行的涉房贷款超过1万亿元,招商银行最高,为17652亿元。股份行涉房贷款占全部贷款比例基本处于20%-30%之间,比例最高的是平安银行,为32.05%,接下来是招商银行和兴业银行,均为29.17%。

中小银行涉房贷款占全部贷款的比例一般在25%以下,沪农商行、青岛银行、北京银行最高,占比分别为31.88%、25.35%和24.96%。


 04 
对公房贷规模:中行余额过万亿,华夏、北京银行大幅压缩

42家上市银行中,2022年对公房地产贷款余额超过1万亿元的只有中国银行1家,5000亿元以上有5家,均为国有大行,1000亿元以上有18家。

对公房贷余额同比增长的有22家,下跌的有20家,瑞丰银行、宁波银行和江阴银行同比增速超过100%,不过瑞丰银行和江阴银行余额仅12亿和3亿元。宁波银行对公房贷余额为842亿元,同比大涨130.03%,新增余额主要发生在2022年下半年。宁波银行对公房贷不良率仅0.41%,同比下降了0.52个百分点。公司今年4月在回复投资者提问时表示,房地产贷款占比和个人住房贷款占比整体不高,房地产政策的变化不会对其经营产生显著影响。

在18家对公房贷余额超过千亿元的银行中,邮储银行、交通银行和中国银行规模同比增速最高,分别达到52.30%、23.83%、12.15%,这三家银行在过去三年的增速也居于前列。

在余额下降的千亿银行中,上海银行、华夏银行和北京银行同比降幅最多,分别达到16.93%、16.90%和10.06%,在过去三年中,余额降幅较多的银行有华夏银行、北京银行、光大银行和民生银行。

注:文中国有大行对公贷款余额等数据为集团口径,下同。

 05 
对公房贷不良率:农行不良率5.48%,招行、华夏银行上升较多

2022年,有25家上市银行披露了对公房贷的不良率,渝农商行、青农商行、重庆银行和农业银行超过了5%,分别为7.28%、6.10%、5.88%和5.48%,除了渝农商行未披露2021年数据外,另外三家不良率同比均提升。

不良率在3%-5%之间的有8家,包括厦门银行、苏州银行、民生银行、招商银行、郑州银行、杭州银行、中信银行和浦发银行,其中招商银行、民生银行和厦门银行不良率同比提升较多,分别提升2.67、1.62和1.14个百分点,苏州银行则下降了2.1个百分点。

22家上市银行连续两年披露了对公房贷的不良率,厚雪研究统计显示,其中有16家2022年对公房贷不良率同比上升,占比高达73%,招商银行、青农商行、华夏银行不良率上升最多,分别提升2.67、2.66 和2.16个百分点。

在不良率下降的银行中,除了苏州银行和宁波银行外,还有贵阳银行、中信银行、上海银行和杭州银行,其中贵阳银行下降1.22个百分点,另外三家降幅均较小。

 06 
国有行对公房贷连升三年,不良率压力大

6家国有行2022年对公房地产贷款余额为48473.29亿元,同比增长9.73%,是除了城商行之外(如果忽略宁波银行一家大增的影响,城商行2022年对公房地产贷款则同比下跌3.61%)仅存的增长板块。2021年和2020年,6家国有行对公房地产贷款同比增长13.01%和7.11%,也是唯一连续三年增长的板块。

中国银行、工商银行、农业银行、建设银行和交通银行的对公房贷余额最高,均在5000亿元以上,中国银行达到13597亿元,是唯一一家对公房贷余额过万亿元的银行。

邮储银行的对公房贷余额仅为2115亿元,但同比增速达52.30%,三年增速达201.50%,是增长最高的国有行。接下来,交通银行和中国银行的同比增速也有23.83%和12.15%,其中交通银行三年的增速达96.55%。建设银行、农业银行和工商银行的对公房贷余额增长则较为克制。

对公房贷不良率方面,披露数据的农业银行、交通银行和邮储银行2022年分别为5.48%、2.80%和1.45%,同比分别提升了2.09、1.55和1.43个百分点,并且不良率均为2019年以来的最高点,不良压力加大。


 07 
股份行对公房贷连降两年,不良率较两年前跳升

与国有大行对公房贷规模的持续增长不同,股份行从2021年开始明显收缩。

9家上市股份行2022年对公房贷总余额为24282亿元,约为6家国有行的一半。2020年到2022年,股份行对公房贷余额同比分别增长5.98%,下跌3.86%和下跌2.71%。

2022年末,招商银行、民生银行、兴业银行和浦发银行的对公房贷余额超过3000亿元,其中招商银行最高,为3760亿元。

华夏银行、光大银行和招商银行2022年对公房贷余额同比降幅最高,分别下降16.9%、9.55%和6.4%,兴业银行则同比增长5.7%,也是过去三年唯一一家保持连续增长的股份行。

在对公房贷不良率方面,民生银行、招商银行和中信银行最高,2022年分别达到4.28%、4.08%和3.08%,且前两者同比均有较大抬升。相比2019年和2020年,股份行的对公房贷不良率基本都大幅增长,比如从2020年到2022年,招商银行从0.30%跳升到4.08%,民生银行从0.69%跳升到4.28%,华夏银行从0.01%跳升到2.82%。


 08 
结语:对公房地产贷款重回增长

银行与房地产,紧密绑定,相融相生,既要防泡沫,也要防风险。

2020年的最后一天,央行、原银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。在房企融资“三道红线”之后,又提出各大银行房地产贷款和个人住房贷款最高比例的“两道红线”。

作为风险防控的信号,从2021年开始,各大银行开始收紧对公房地产贷款策略,特别是股份行和中小银行,余额规模出现明显压缩。但在这一过程中,房地产市场遇到疫情等冲击而转向恶化,银行对公房地产贷款的不良率持续走高。

2022年11月,央行、原银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,“稳地产、保交楼”转而成为当下金融支持房地产发展的主基调。

从房地产开发贷款余额增长率来看,自2022年第三季度开始已经同比转正,并增速持续扩大。2023年一季度末,全国房地产开发贷款余额13.3万亿元,同比增长5.9%,增速比上年末高出2.2个百分点。

支持正在加码。除了国有大行,其他各大银行对公房地产贷款的策略是否已扭转?

具体答案,在半年报中将揭晓。


本文基于公开资料撰写,仅作为信息交流之用,不构成任何投资建议。

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— END — 


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